전월세금액을 시도지사가 정한다는 의미는?
최근 정부는 전·월세 시장의 안정과 서민 주거 보호를 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다. 그중 주목을 받은 내용 중 하나가 바로 **“전월세금액을 시도지사가 정한다”**는 조항입니다. 이 조치는 일반적으로 임대료 상한제, 또는 공공의 개입을 통한 임대료 조정 제도의 일환으로 이해됩니다. 하지만 이 문구가 어떤 의미를 갖는지, 실제 제도화된다면 어떤 방식으로 운영될지 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
1. 전·월세금액 규제의 배경
전월세 시장은 기본적으로 시장의 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 하지만 대도시를 중심으로 임대료가 급등하면서 서민 주거불안이 심화되었습니다. 이에 정부는 일정 조건 하에서 공공이 임대료 상한을 설정하거나 조정할 수 있도록 법적 기반을 마련하고자 했고, 그에 따른 일환으로 시도지사에게 권한을 부여하려는 시도가 등장한 것입니다.
2. "시도지사가 전월세금액을 정한다"는 조항의 구체적 내용
이 조항은 대개 **‘공공기관이 임대료 조정 권한을 갖는 제도’**로 볼 수 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.
▸ ① 지자체장에게 임대료 상한 설정 권한 부여
시도지사(서울시장, 부산시장, 경기도지사 등)에게 특정 지역에 대해 전월세 계약의 상한액 또는 상한율을 설정할 수 있는 권한을 부여하는 것입니다. 즉, 민간 임대차 계약에도 영향을 미칠 수 있는 강력한 제도입니다.
▸ ② 적용 지역은 ‘지정 지역’ 중심
전국에 일괄 적용되는 것이 아니라, 임대료 급등이 우려되는 지역, 예컨대 투기과열지구, 조정대상지역, 갭투자 과밀 지역 등에 한해 ‘임대료 규제지역’으로 지정해 제한을 가하는 방식이 일반적입니다.
▸ ③ 임대료 상한율 설정
예를 들어 기존 계약이 월세 100만 원이었다면, 시도지사가 정한 상한율이 **5%**일 경우, 다음 계약에서는 최대 105만 원까지만 인상이 가능합니다. 이는 현재 시행 중인 계약갱신청구권제와 유사한 취지지만, 계약 갱신이 아닌 신규 계약까지 제한하는 내용이 포함될 수 있어 강도가 더 셉니다.
▸ ④ 시장조사 및 공청회 후 결정
전월세금액을 일방적으로 정할 수 있는 것이 아니라, 시도지사는 시장 조사, 전문가 자문, 공청회, 입법예고 등을 거쳐야 합니다. 즉, 민주적 절차를 통해 지역 실정에 맞는 임대료 상한선을 설정하게 됩니다.
3. 이 제도의 기대 효과
이러한 제도가 실제 시행될 경우, 다음과 같은 긍정적인 효과가 기대됩니다.
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임대료 급등 억제
공급보다 수요가 많은 지역에서 임대료가 과도하게 상승하는 것을 방지 -
서민 주거안정 기여
갑작스러운 임대료 인상으로 주거지를 잃는 일이 줄어들 가능성 -
임대시장 예측 가능성 제고
임차인과 임대인 모두 명확한 상한선 아래에서 계약을 체결하므로 분쟁 감소
4. 반대 의견과 논란
그러나 이 제도는 논란도 많습니다. 대표적인 우려는 다음과 같습니다.
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시장 왜곡 우려
인위적인 가격 규제가 전세·월세 공급 위축을 불러오고, 전세의 월세화로 이어질 가능성 -
헌법상 재산권 침해 논란
일부 법학자들은 “민간 계약에 정부가 직접 개입하는 것은 사유재산의 과도한 침해”라고 비판합니다. -
행정권 남용 가능성
시도지사에게 과도한 권한을 부여하면, 정치적 목적에 따라 시장에 부정적 영향을 미칠 가능성도 존재합니다.
5. 제도 도입 시 고려할 점
전월세금액을 시도지사가 정하는 제도는 취지는 선하나 실행은 매우 신중해야 합니다. 다음과 같은 사항을 고려한 제도 설계가 필요합니다.
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시장 조사에 기반한 합리적 상한율 설정
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임대인에 대한 세제 지원, 인센티브 마련
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공공임대 확대와 병행
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제한 기간과 범위의 명확한 설정
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